REITs出台会局部或部分改善,但要替代商业银行,成为主流的融资渠道,估计需要十多二十年的时间。
　　房地产行业与金融行业向来都存在紧密的联系,银根紧缩,房地产的资金就很容易紧张。在2008年,国际经济环境与国内经济调整的动荡之年,房地产乃至与房地产相关的金融行业如何利用危机给予的空间完成自身的制度建设？
    就此相关问题,观点地产网采访了著名金融信托专家、经济学家、国巨创业投资集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞博士。以下为采访实录:

　　您认为中国楼市何时才会回暖？中央政府应该救房市吗？为什么？

　　孙飞:中国的房地产总体来说,还会保持一个长期稳定的发展。一线城市是楼市的方向标,只有等所有一线城市和部分二线城市的泡沫挤干了,房地产市场才会回暖。目前楼市还没有调整到位,如果明年下半年能够调整到位的话,那2010年楼市就能回暖。

　　房地产是国民经济的支柱产业,如果房地产市场失灵了话,政府是应该救市的。不管是房价过高还是房地产市场崩盘,政府都应该进行干预。目前的情况下,政府的一系列措施,比如降低交易税等都是为了促进房地产的交易量,而不是为了提高房价。政府就应该救交易量,不能救房价。比如国家9000亿的安居计划,不仅能拉动房市,也能拉动其他产业,如建筑、钢铁、装修。可以促进经济的增长。

　　观点地产网:当前在学者大呼拯救股市之际,您认为救股市能达到救房市的目的吗？房地产行业又应该怎样完成救赎与自我救赎？

　　孙飞:救股市是应该的,因为股市现在已经跌到底了,泡沫差不多挤干了,已经具备了投资价值。股市与房市有密切联系,但救股市达不到救房市的目的。如果房市的泡沫也挤干了,交易量还是萎缩的话,政府也可以救房市了。

　　没有卖不出去的房子,只有卖不出去的房价。房地产的自我救赎,就是把房价调整到当地主流消费者能够购买得起的水平。而对政府来说,主要是刺激消费,引导消费,并给予一定的政策优惠。并且,政府一定要建立保障体系,做好保障性住房,保证中低收入阶层的住房。商品房就让其随着市场规律去运行。

　　观点地产网:您觉得当前房地产企业本身对待资本的态度如何？房地产企业该怎么合理利用资本市场？

　　孙飞:资本还是稀缺资源,特别是对房地产企业。房地产企业普遍缺钱,房地产企业应该组合利用资本市场,信托、银行、资产证券化、海内外资本市场、PE,不能单一的利用。银行是房地产融资的主渠道,但同时我们要用信托的灵活性和创新性,PE的直接投资功能,发债券等综合利用。

　　目前房地产对资本市场的利用非常单一,主要集中在商业银行上,只有少量的房地产企业可以到资本市场上去融资。

　　观点地产网:在房地产与金融行业的联系中您认为存在什么危险？房地产企业该怎么保证自己健全的融资渠道？

　　孙飞:目前的危险在于中国金融体系里,商业银行一家之大。目前金融行业总资产62万亿人民币,商业银行就占了57万亿,保险业占了3万亿,证券金融资产占了1万亿,信托金融资产1.3万亿。宏观调控,一旦银根紧缩,房地产企业的资金链就容易断裂,从而导致商业银行呆坏账。另外,如果房地产价格过高,泡沫过大,一旦泡沫破灭,房地产全面崩溃的话,必然引发金融危机,恶性循环。就像美国次贷危机一样,房地产企业应该健全自己的融资渠道。

　　观点地产网:REITS即将出台,对房地产的融资有什么促进作用？

　　孙飞:REITs在国际金融上,是主流融资渠道。REITs一般是上市的,公募的,融资能力特别强,动则几十亿,甚至上百亿,上千亿都有可能。REITs出台后,有20%-30%的资金可以用于投资性物业,对房地产的融资肯定具有巨大的促进作用。REITs一旦出台,房地产金融就开始买入多元化、国际化、资本化的时代,房地产金融的春天就开始来了。

　　REITs即使现在出台,但由于目前商业银行金融资产量太大,REITs在短时间内还是无法与商业银行的融资能力相抗的。只是起到一个补充的作用。商业银行目前来说还是一个主渠道。90%以上的金融资金来源都是来源于商业银行。REITs出台会局部或部分改善,但要替代商业银行,成为主流的融资渠道,估计需要十多二十年的时间。